Er huslejen steget igen, eller er du i tvivl om, hvordan den er beregnet? Reglerne fra den tidligere boligreguleringslov har stadig stor betydning for private lejeboliger. Men boligreguleringsloven gælder ikke længere som en selvstændig lov: Den blev fra 1. juli 2022 afløst af den nye lejelov og lov om boligforhold.
De grundlæggende forskelle mellem regulerede og uregulerede kommuner blev videreført. Derfor afhænger den lovlige husleje stadig af blandt andet kommunens status, ejendommens historie og antallet af boliger. Her får du et overblik over, hvad reglerne betyder i praksis.
Reguleret eller ureguleret kommune?
I regulerede kommuner er omkostningsbestemt leje udgangspunktet for mange ældre, større udlejningsejendomme. I uregulerede kommuner er det lejedes værdi normalt udgangspunktet. Der findes undtagelser i begge kategorier, herunder boliger med gyldigt aftalt fri lejefastsættelse.
Spørg kommunen eller huslejenævnet om status på din adresse. Kommunens status er kun første trin: To lejligheder i samme kommune kan være underlagt forskellige regler. Almene boliger følger deres eget regelsæt og behandles normalt af beboerklagenævnet ved tvister.
Omkostningsbestemt leje i større ejendomme
I en reguleret kommune vil en ejendom, der den 1. januar 1995 omfattede mindst syv beboelseslejligheder, ofte være underlagt omkostningsbestemt leje. Der findes dog særlige undtagelser, så det er nødvendigt at undersøge ejendommen konkret.
Lejen bygger på nødvendige driftsudgifter, vedligeholdelseshensættelser og et lovbestemt kapitalafkast. Der kan desuden være tillæg for forbedringer. Det er derfor ikke alene udlejers aktuelle udgifter eller priserne på boligportaler, der bestemmer lejen.
- Drift: Eksempelvis skatter, afgifter, forsikring, renholdelse og administration. Udgifterne skal være relevante og rimelige.
- Afkast: For ældre ejendomme tager beregningen typisk udgangspunkt i syv procent af ejendomsværdien ved vurderingen pr. 1. april 1973. Der findes andre afkastregler, blandt andet for senere opførte ejendomme.
- Forbedringer: Arbejder, der øger brugsværdien, kan give grundlag for et beregnet tillæg. Ren vedligeholdelse er ikke i sig selv en forbedring.
Udlejers købspris eller ønskede afdrag på lån giver ikke i sig selv ret til en bestemt husleje. Bed om at få forklaret beregningsgrundlaget, hvis lejen eller en forhøjelse virker forkert.
Småhuse er også reguleret
For ejendomme, der den 1. januar 1995 omfattede højst seks beboelseslejligheder, gælder der i regulerede kommuner særlige småhusregler. Det afgørende er altså ikke nødvendigvis antallet af boliger i dag.
Lejen sammenholdes som udgangspunkt med lejen i sammenlignelige ejendomme, hvor lejen er omkostningsbestemt. Småhusreglerne giver ikke adgang til almindelig markedsleje. Udlejers egne udgifter til lån, boligafgift eller fællesudgifter afgør heller ikke den lovlige leje.
Privat udlejning af en ejerlejlighed eller andelsbolig er ikke automatisk fri lejefastsættelse. Småhusregler kan være relevante, men boligens og ejendommens konkrete status skal afklares.
Det lejedes værdi og fri lejefastsættelse
Det lejedes værdi handler om sammenligning med tilsvarende lejemål under hensyn til beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Annoncer viser udbudspriser og er ikke i sig selv dokumentation for lovlige sammenligningslejer.
Fri lejefastsættelse kan blandt andet aftales for boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Der findes også særlige regler for tidligere erhvervslokaler og nyindrettede tagetager. For disse undtagelser er det vigtigt at kontrollere både de faktiske betingelser og kontraktens oplysninger.
Ved gyldig fri lejefastsættelse kan lejen ikke nedsættes alene, fordi den overstiger det lejedes værdi. En urimelig aftale kan dog prøves efter aftalelovens § 36. Aftaler om regulering efter nettoprisindekset skal vurderes særskilt. Nye trappelejeklausuler kan ikke aftales efter de regler, der gælder for aftaler indgået fra 1. juli 2015.
Gennemgribende forbedring giver ikke fri markedsleje
Det, der tidligere blev kaldt en § 5, stk. 2-modernisering, findes nu i lejelovens § 19, stk. 2. Når betingelserne er opfyldt, kan en gennemgribende forbedret lejlighed ved genudlejning udlejes efter det lejedes værdi frem for den almindelige omkostningsberegning.
Forbedringsudgiften skal overstige enten en årligt reguleret grænse pr. kvadratmeter eller en samlet beløbsgrænse. Begge beløbsgrænser skal ikke overskrides. Det er de relevante satser på tidspunktet for arbejdernes gennemførelse, der skal bruges.
Der gælder desuden krav om blandt andet dokumentation, lejemålets stand før arbejderne, energiforhold og i visse tilfælde en femårig periode efter kontrolskifte. Overgangsregler og undtagelser betyder, at tidspunktet for forbedring og udlejning har betydning. Et nyt køkken er derfor ikke i sig selv nok til at anvende ordningen.
Almindelig vedligeholdelse skal holdes adskilt fra forbedringer. Udskiftning af nedslidte bygningsdele kan indeholde begge dele; hele regningen kan ikke uden videre bruges som grundlag for et forbedringstillæg.
Vedligeholdelseskonti og lejeforhøjelser
I ejendomme med pligt til hensættelse til udvendig vedligeholdelse bruges konti efter lejelovens §§ 119 og 120. Den indvendige vedligeholdelse har egne regler, blandt andet i § 117. Der findes ikke en generel ordning med tre obligatoriske A-, B- og C-konti for alle private regulerede lejemål.
En lejeforhøjelse skal have et lovligt grundlag og opfylde de formkrav, der gælder for netop den type forhøjelse. Ved almindelig forhøjelse af omkostningsbestemt leje er udgangspunktet tre måneders varsel og en frist på seks uger for skriftlig indsigelse. Nettoprisregulering følger særlige regler og er ikke generelt udelukket i omkostningsbestemte ejendomme.
Gem varslet, beregningerne og dokumentationen for din indsigelse. En fejl i varslingen kan have betydning, men virkningen afhænger af fejlen og reglerne for forhøjelsen.
Sådan undersøger du din husleje
- Afklar kommunens status. Spørg kommunen om reglerne for private lejeboliger på adressen.
- Undersøg ejendommens historie. BBR kan være et udgangspunkt, men ibrugtagningstidspunkt, tidligere anvendelse og antal boliger pr. 1. januar 1995 kan kræve yderligere dokumentation.
- Læs kontrakten. Se især oplysninger om lejens fastsættelse, regulering og særlige vilkår. En kontrakttekst kan ikke alene gøre en ellers ulovlig leje lovlig.
- Saml bilag. Gem kontrakt, betalingsoversigt, varsler, korrespondance og eventuelle oplysninger om forbedringer.
- Skriv til udlejer. Bed om forklaring på det, du mener er forkert, og forsøg at løse uenigheden skriftligt.
Huslejenævn, frister og tilbagebetaling
Kan I ikke blive enige, kan mange tvister om huslejens størrelse indbringes skriftligt for huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Det almindelige indbringelsesgebyr er 367 kr. i 2026. Vedlæg de dokumenter, der belyser sagen.
Der gælder ikke én fælles regel om, at alle sager skal indbringes inden 12 måneder. Fristen og muligheden for tilbagebetaling afhænger af, hvilken bestemmelse sagen vedrører, og hvornår kravet gøres gældende. Reagér derfor hurtigt, hvis du mener, at lejen er for høj.
En nævnsafgørelse kan normalt indbringes for boligretten inden fire uger. I København går klagen først til Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn. Følg altid klagevejledningen i afgørelsen.
Hvis udlejer ikke efterlever en afgørelse om tilbagebetaling, kan det være nødvendigt at gå til boligretten. Huslejenævnets afgørelse kan ikke i sig selv tvangsfuldbyrdes som en dom. Der er heller ingen fælles regel om, at alle tilbagebetalingskrav forfalder otte uger efter afgørelsen.
Fortsæt med at betale leje rettidigt, mens du får afklaret en tvist. Søg konkret rådgivning, før du modregner eller tilbageholder betaling. Det bedste grundlag for en vurdering er den rigtige lejeretlige kategori og gode bilag, ikke alene en sammenligning med naboens husleje.